从城市“边陲”变身置业“网红”,深圳这个区只用了1年...

2018年5月28日，国务院发文同意设立深圳市光明区，光明区正式挂牌成立；光明也由此进入发展的快车道；

而光明片区热起来，也就一年多的时间。

简单的说，深圳的版块轮动使然，新盘的入市使得刚需购买力转移。而光明这个片区还有一大因素就是片区可预期的规划。

继早前已落地的高铁、中山大学之后，今年4月底，光明北地区城市设计及地下空间规划成果顺利通过光明区政府审批。

近日，光明区落实全市首单“飞地”（城市更新项目外部移交用地），提前拆除8500平方米建筑，为中大附中项目加快建设送上“助攻”……

这些规划的使得光明进入发力元年，“网红”的程度跟去年的沙井有得一拼，陆续新盘入市及光明科学城等来了后，让深圳人对片区有了重新的认识。

一周前，小编探访这个被打上“奶牛”、“农场”、“乳鸽”等标签的区域，最大的感受是：片区一片欣欣向荣，到处可见的工地、旧改扎堆、不少项目“自成一体“。

整体路面及绿化在原关外来说，宽阔而绿意盎然；但工厂和遍布的农民房仍会制约片区的发展进程。

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光明升级跳：科技创新+交通+文教+旧改

光明之所以今年能收获如此多的粉丝，还在于片区的规划，根据“十三五”规划，光明区制定了一系列规划部署；已形成科技创新+交通枢纽+交教（中山大学）+旧改升级的新格局。

比较亮眼的是片区近几年新增的10余所学校，如中山大学深圳校区，新建中山大学附属中小学、深圳实验学校光明校区、光明外国语学校等中小学；

此外，还有集演艺中心、音乐厅、图书馆、美术馆于一体的新区文化艺术中心，群众体育中心等文化体育设施场馆。

1、“四城两带”的高端产业新城的打造。

重点围绕科学城、凤凰城、光明小镇、茅洲河一河两岸生态休闲文化带、沿松白路一路两侧转型提升带等区域开发建设，逐步构筑南北协调、东西均衡的区域发展格局。

光明科学城：位于光明北区，规划总面积约3.3平方公里。打造成为更具创新性、活力性、科学特色，产学研一体的科创城区。

光明凤凰城：总面积约15平方公里，包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边片区及红坳片区，是深圳市16个重点开发区域之一，将打造成为光明新区的行政、经济、文化核心功能区。

政府计划加强片区土地整备和出让力度，重点推动光明新城综合体、光明高铁城综合体、长圳车站综合体等一批重点项目落地。

华侨城“光明小镇”：由华侨城投资500-1000亿元的绿色生态旅游区，以“文化+旅游+城镇化”战略为主线，在占地面积约11平方公里中，集都市农业、休闲度假、文化体验和运动生活四位一体的生态农业旅游小镇。

茅洲河一河两岸生态休闲带：重点打造成为光明新区独具魅力的城市滨水景观长廊和休闲文化带，营造自然亲水、休闲人文、富有活力的中部生态文化休闲带。

沿松白路一路两侧转型提升带：重点打造“1+3+N”功能布局，促进沿线交通、土地、产业、经济的耦合发展，打造一条光明西部片区的“深南大道”。

2、光明片区也将有综合交通枢纽

光明未来要打造综合交通枢纽，包括3条快速轨道交通建设、44条断头路打通干道建设、光明城站铁路交通建设以及快速公共交通建设。

光明将有多条地铁线路，包括6号线、13号线、18号线，全线通车以后将离也深圳其它区域及东莞更近一步，以后光明区来往深莞两地将更加便捷。

其中，地铁6号线（光明线）预计明年通车，连接深圳北站、松岗、福田等片区。6号线支线（荔林站-中山大学站）纳入轨道4期建设，将实现与东莞地铁1号线联通。

地铁13号线（石岩线）贯通深圳湾口岸、后海中心、南山科技园、留仙洞以及石岩片区，未来从南山到光明仅半个多小时，在南山上班的通勤将提升。13号线起点和终点都预留了延伸条件，未来将跨境延伸至东莞松山湖中心区。

地铁18号线（宝盐线）：18号线为东西向市域快线，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区。预计2022年后开建。

光明高铁已投入使用，目前，光明城站往返深圳北、福田方向的高铁列车全天共20多趟列车停靠；并且广深港高铁设立光明城高铁站，可以直达香港西九龙，市民出行更加便捷。

与此同时，光明新区将抢抓新一轮国家铁路建设机遇，争取更多铁路线路接入光明城站。

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工地随处可见、大盘自成一体

目前，片区目前开工的项目比较多，个别楼盘的体量还算比较大，现在基本上还是自成一体，一些片区旧改还完成没有完成，所以现在我们看到的，还没有形成大片区商业群居住氛围。

1、综合体+教育成片区项目标配

比如目前片区已经在卖的项目较大的有勤诚达正大城、 宏发天汇城等；像星河天地、龙光玖龙台等住宅也会今年推出。松茂御城目前已是现房。目前能卖的也仅几个盘。

勤诚达正大城 

此项目今年片区买得较好的项目，建筑面积约87万平，集住宅、商务公寓、写字楼、商业、教育为一体。目前在售89-129㎡住宅户型，均价约4.6万/㎡。

项目自带8万平商业配套，目前一期已确定引进沃尔玛及万达IMAX影城等品牌商家；规划配置2所幼儿园，一所54班九年一贯制公立中小学，今年9月份开学。

龙光玖龙台

该片区内较大型的商住综合社区，占地15万㎡，涵盖住宅，公寓、商业、酒店等多种业态，与地铁6号线观光站直接接驳，未来还将接驳地铁13号线。

新一批住宅暂时还未推出，预计年内会推出建面约72和97㎡的商务公寓，二期住宅预计下半年推，主推建面97-140的3-4房。新一批住宅产品推出或是片区价格新高。

宏发天汇城

项目紧邻在建的地铁6号线公明广场站，规划为约91万平的城市综合体，包括约40万平住宅、15万平商业、12万平商务办公，以及150米高的商务公寓，社区幼儿园和公立初中。

目前在售建面约88-143㎡住宅，均价4.45万/㎡。

项目的大仟里商业预计今年将开业

星河天地

位于光明大道（地铁6号线光明中心站），项目建面约28.2万平，集住宅、保障房、办公、公寓、商业、小学、幼儿园为一体的综合体。

项目一期已经于去年入市。目前在售A、B栋，有建面89-120-130㎡的三3-4房。价格区间约4.7-4.9万/㎡。

将商业部分可能进驻星河旗下的cococity社区mall，社区mall部分目前土地平整中。

金融街华发融御

金融街在去年11月拿下的地块，后与珠海华发合作开发，各占50%。

该项目建面给10.85万㎡（其中配建人才住房面积1.38万㎡）。目前正在做基坑工程的前期工作。

此片区未来应会形成以地铁为核心的居住、产业群，周边有龙光项目，乐府广场，目前都在建设中。

下面已建起来的是乐府广场；

乐府广场

乐府广场，集办公研发、商务公寓和公共服务配套于一体的产业综合体。总建筑面积约37.51万㎡。

2、深圳最大保障房-长圳车辆段项目 将提供14500套房

2018年，光明实际开工建设及筹集保障性住房房源7570套。基本建成（含竣工）住房6717套。二是加大配租力度。今年新增供应房源3129套，累计完成政府投资公租房项目分配房源6517套，

2019年光明安居工程计划建设筹集6669套房源。

2019年各区保障房分工

目前，光明在建的保障项目有多个，这次看到保障房项目的体量都还不小；

一个是位于光侨路与松白路交汇处的光侨雅苑，此项目2016年9月开工，因中间停工原因，目前看工程进度还处于建设中。

建面约12.14万平方米，计划提供房源1797套，计划竣工时间为2019年9月。

第二个是长圳车辆段项目；单看体量，都让人震撼，此项目一期建设单位为市住建局住房保障署、建筑面积不少于76万平米，不少于9500套住房；

二期建设单位为深圳光明人才安居有限公司，建筑面积32平米，约5000套住房。

共计14500套保障房，将超过目前龙悦居、龙海家园大型安居小区的房源数量，成为深圳名副其实，最大的公共住房小区。

3、32个城市更新，光明渐进入供应主力区

光明区还是拥有城市更新项目数量的大户，自2010年启动城市更新项目以来，已有32个城市更新项目，涉及总拆除用地面积超过450公顷。可以预见，未来将有大批房源出世。

这两年我们也见证了光明的城市更新更是如雨后春笋，中粮、万科集团、华润、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、深业集团、松茂、德业基、百世、佳兆业、京基、卓越、宏发等各路资本争相抢占光明。

2019年更新完成供地13.45公顷，大力推进公明商业中心、公明元昇厂片区、光明大丰安片区等6个已开工建设项目的实施进度；

完成公明玉律第一工业区、公明街道鸿大新城、东周蜀光片区等8个项目城市更新单元规划审批，通过城市更新新增小学3所、幼儿园5所、公交场站1个等一批公共配套设施，新增保障性住房6万平方米，新增创新型产业用房0.7万平方米；争取新增列入计划项目面积30公顷。

绿地新都会 具体入市时间待定。项目建面约28.2万平，其中住宅约10.5万平，商业约18万平，地下建筑约14万平。项目将主推建面75-125平的2-4房。

旁边是待拆的城中村，目测已搬空。

宏发万悦山（万丈坡城市项目）

宏发万悦山项目位于地铁6号线观光路站和光明大街站之间；

该项目开发建设用地面积40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡。

目前还处于项目前期。

建发璟悦轩项目

建设用地面积约0.8万㎡，计容建筑面积约5.1万㎡，总建面约6.7万㎡，土地用途为商业用地。

项目由地上2栋29层塔楼构成，底下设有3层裙楼商业，地下2层地下室，包含商业、商务公寓和公共配套等功能。

此项目周边2公里范围内已建成小区有宏发美域、宏发上域、宏发雍景城、福盈中央山、峰荟、益田假日府邸、宏发天汇城、中粮云景国际、正兆景佳园等，属于整个光明区商品房较为集中的区域。

4、未来拓展产业用地300万平方米

在产业用房保障上，2018年光明将供给各类产业用房50万平。将新供给各类产业用房超过200万平，未来三年，光明计划新拓展产业用地300万平。

随着华星光电G11项目、光明云谷等一批投资百亿元以上重大项目加快推进，日东光学等7个项目主体封顶，世成电子、开立科技等8个项目开工，光明区的高端产业集聚能力将不断提升。

中集智园

园区总建面约19万㎡，包含10万㎡由星基加速器、高端研发总部、卫星工场等所组成的创新产研智慧空间体，以及配套2万㎡人才公寓、深圳首个航天卫星展览馆及研学基地、KEPLER国际会议中心、太空主题商业等。

尚智科园

位于光明区光明大道与科裕路交汇处，项目用地面积57737.25平方米，规定建筑面积202080平方米，规定容积率小于（等于）3.5。项目包含科技产业园／公寓／商业步行街。

项目紧邻华星光电。

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光明该如何买？

一片欣欣向荣，并不能意味着未来就能一飞冲天，片区目前确实是规划比较超前的几大区域之一，但因为之前处于“落后”阶段，现在也不可能一下就能追赶其它超前的区域。

随着交通瓶颈的打破，产业规划升级起来后，这个区域短、中期看还是有机会。

建议置业者在选择楼盘时，尽量选择大盘、有名校、商业、周边有可预期的规划的项目。

地铁未来在片区的作用仍旧会很大，如果考虑“原市区”上班，通勤的便利性会非常重要。

体量小、比较孤立的项目，暂时最好不要碰；因为在目前的市区，有些这样的项目都卖不上价，更不要说是在光明了……

来源：咚咚找房