重磅!东莞城市更新政策印发,地价计收公式出炉!

近日，为适应土地市场变化，完善差别化的城市更新地价激励政策，发挥地价杠杆对城市更新的推进作用，《东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）》 经东莞市人民政府同意，予以正式印发。

《办法》正文共4章、41条，分别为总则、地价计收、地价款分配和附则。适用于东莞市经批准的城市更新项目，国有建设用地使用权以出让方式供应，其改造地价计收和分配。其中，市场地价评估原则，以第三方专业评估确定的区片市场评估价作为城市更新地价计收体系基础；实行“基础补偿+增值共享”，统筹兼顾政府、集体、土地权利人和市场主体等各方利益。

01

地价计收体系

1、政府主导改造项目参考单宗出让地块评估结果确定出让底价。

2、土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造以及集体经济组织与企业合作改造等类型项目以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为基础，区分不同的改造情形，形成地价计收标准，再根据确定的标准计收地价款。

其中，修正系数包括容积率修正系数和剩余使用年期修正系数，通过对区片市场评估价进行修正，使区片市场评估价能够应用于具体宗地；折扣系数包括工业改商服折扣系数和工业改住宅折扣系数，通过给予改造主体地价折让，调动改造积极性。

02

区片市场评估价

区片地价评估能最大限度保证协议出让地价计收公开透明，减少人为操作因素，从制度源头上杜绝腐败和提前明确地价成本，减少市场投资不确定性，鼓励市场主体参与改造。

具体而言，区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。原则上每年更新一次，每年第三季度启动更新工作，9 月底前公布更新成果。估价基准日为每年的 9 月 1 日。

区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。地价内涵条件包括：

1、土地用途分为商服、住宅、工业三类。

2、土地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内土地平整），土地使用年限为法定最高使用年限。

3、土地利用状况：商服用地设定容积率 2.0、建筑密度40%，住宅用地设定容积率 2.0、建筑密度 33%，工业用地设定容积率 1.5、建筑密度 40%。

4、地价表现形式：商服用途区片市场评估价表现形式为首层楼面地价，住宅用途区片市场评估价表现形式为平均楼面地价，工业用途区片市场评估价表现形式为地面地价。

03

鼓励物业返还方式补偿

为切实增加集体经济组织的长远收益，在达到国家和省征地补偿保护标准的基础上，鼓励企业通过物业返还方式作为与集体经济组织合作改造的条件，鼓励没有合法用地手续的用地单位自行改造时采取物业返还方式落实征地补偿。

企业采取物业补偿方式与集体经济组织合作改造或完善历史征地手续后自行改造的，地价的计收、分配与物业补偿互不影响，所涉计税成本包括地价和补偿物业，具体计税成本认定和税收征管指南由市税务部门另行制定。

（来源：深圳市城市更新网）