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一线|他们正在悄悄押宝北京“商住”

2017-10-27 21:31 责任编辑:互联网 出处:未知

  本文转载自微信公众号:鹰觅房产

    “3.26”调控彻底将“商住”这一民间分类一夜之间划归了历史。新房只能卖给公司,旧房可以卖个人或公司,个人买需具备五年社保和纳税记录,并且所有都必须是全款购买,封杀投资空间,堵住限购漏洞,政策之狠超出想象。

  之后成交量的下滑已经不能用断崖式来形容,而是鬼剃头式。公开数据显示,“3.26”之后的个别月份,甚至出现了零成交的局面,这和上一年月均34万平方米的火爆规模相比,完全是火与冰的大反转。

  不过,当下这种局面正在悄然发生着变化。

  住建委数据显示,八九月份以来的“商住”成交正在缓慢回升,尤其是九月份更为明显。从下图我们可以看出,九月后十天的成交明显比前十天有很大幅度的增长:

一线|他们正在悄悄押宝北京“商住”

一线|他们正在悄悄押宝北京“商住”

  图片来源:房天下

  从单个项目看也能看出这种变化。比如一个位于门头沟地区的著名新盘“商住”,八月只成交了两套,到九月就成交了六套,增幅达200%。

  到底是什么人开始了这种火中取栗?

  据鹰觅君四处打探,目前主要有两类人开始下注“商住”:

  一类是从未上过车的刚需,与一般刚需最大不同是,他们在北京根本无资格买房或没可能申请到未来的共有产权房,因为“商住”相对总价较低,对他们的吸引力依然很大。

  另一类依然是阴魂不散的投资人群,押注未来的升值空间依然是他们的意图。鹰觅君听说某个地理位置偏僻的“商住”项目,有个企业打算买整层的LOFT,一方面来当员工宿舍,另一方面也打算做长期投资。

  当然操作的手续比之前要繁杂得多。如果个人购买新房,首先需要注册一个公司,购买后还要支付维持公司日常的会计做账费用,大概每月在200元左右,同时每年还要缴纳总房价0.84%的商业办公房产税;将来如果卖出,可以以变更公司法人的形式完成房子的转让。在贷款方面,全款可以由几部分来组成,包括自有资金、银行消费贷或抵押贷,其他贷款产品,还有私人借款等等。

  群众的智慧总是无比强大,经过这些程序就完美达成了曲线救国的目标。

  但经过这番操作之后,自住或投资的成本都大大提高了。以一套总价300万的“商住”为例,会计做账费用,加上房产税,每年将达到27600元;此外,如果有各类还款,还要支付月供的资金。

  政策对“商住”的封堵明显加大了居住或投资的负担,但上述两类人看上去并不惧未来,他们有着充分的理由——全北京40多万套“商住”总量封顶,相对760多万套商品住宅,它们即可“商”又可“住”的双重属性和稀缺性将带来补涨行情。

  1、从居住角度来看,随着北京人口政策落地执行,未来的高精尖人材聚集而带来的产业结构转换和未来经济向好,将会吸附越来越多的中低端各类人口,特别是服务业人口。对于无资格买房和申请不到共有产权房的人群来说,注册一个新公司就能规避限购,买到属于自己的产权房,低总价的“商住”无疑具有很大吸引力。

  2、从办公的属性来看,“商住”产品分割空间灵活,从二十多平到一二百平全都囊括,可以满足各类企业的办公需求,而未来规定新办公产品只能开发500平米以上的空间,这就意味着小面积“商住”的办公产品数量已经锁定上限,也就是说如果有公司想购买小面积办公空间,这40多万套“商住”则将提供大部分选择。

  3、虽然政策让持有“商住”的成本大大增加,但可以通过租金来化解,所以交通越便利的“商住”越有优势,同时未来还会兑现更多的升值空间。

  实际上,“3.26”政策并没有消灭“商住”的居住属性,而它们兼具的办公属性又让这一品种显示出了变现的多样性。40多万套的限量让它们拥有了充分的想象空间。

  从当下来看,上述逻辑基本成立,但耐人寻味的是此次政策的是出发点——一方面是想让“商住”尽量回归办公属性,另一方面则是为控制外来人口。如果未来“商住”行情短期内再起,破坏了政策效应,冲击房价体系,一系列打补丁政策很可能会继续,比如规定购买“商住”公司的成立年限等等(这才是真正的“杀手锏”,看看现在的燕郊住宅市场就知道了)。

  从短期市场来看,政策面不会允许“商住”市场的复苏;从长期市场来看,再次盘活则需要区域经济和人口的第二轮换挡振兴,只有高精尖产业带来区域经济的腾飞,才能吸引更多人口,由此才能带来对“商住”产品的自然需求和升值预期。

  这是一个充满了不确定性的押注,赌政策、赌经济和人口,无论如何都是一个长周期的生意。

  

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