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一线城市+黄金地段,6年亏损60%!炒房客是如何被“坑杀”的

2017-10-18 18:46 责任编辑:互联网 出处:未知

    本文首发于微信公众号:天天说钱。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  今天(10月17日),微信公众号“Q房地产频道”报道了深圳(楼盘)湾区域街铺6年空置、坑惨投资客的事情,向我们展示了一线城市楼市残酷的一面。

  此前,我曾经分析过深圳东部华侨的别墅,是如何让投资客亏钱的(点击查看)。

  现在,让我们再来看看在“一线城市的黄金区域”,楼市是怎样展示其无情一面的。

上图中红色的圆圈,就是那批空置街铺的示意图。可以看出,它位于深圳繁华的后海地区,靠近连接香港的深圳湾口岸。
  上图中红色的圆圈,就是那批空置街铺的示意图。可以看出,它位于深圳繁华的后海地区,靠近连接香港的深圳湾口岸。

  下面再放大了看(红线区域就是这些街铺):

可以看出,这片街铺的北面隔着东滨路就是深圳著名的豪宅——深圳湾一号,再向北就是阿里在深圳的总部,这个片区被叫做“后海总部基地”。街铺的西面,是深圳湾的另外两个豪宅小区——君汇新天和宝能太古城。
  可以看出,这片街铺的北面隔着东滨路就是深圳著名的豪宅——深圳湾一号,再向北就是阿里在深圳的总部,这个片区被叫做“后海总部基地”。街铺的西面,是深圳湾的另外两个豪宅小区——君汇新天和宝能太古城。

  而街铺本身,则位于三湘海尚、曦湾华府两个小区的楼下。这两个小区目前二手房的售价,在11万到13万之间。

  两个小区的街铺,是在2011年左右发售的。

  对于这个片区,以及这些商铺,我一直比较感兴趣,曾多次考察,目睹了它从“礼花般绽放”到如“秋叶般枯萎”的全过程。

一线城市+黄金地段,6年亏损60%!炒房客是如何被“坑杀”的
  上图左侧,就是空置的街铺。

  2011年的时候,三湘海尚小区的尾盘均价在5万左右,相比2009年开盘时的3万元已经上涨了不少。从2011年至今,其住宅价格又上涨了至少120%左右。曦湾华府的情况,也差不多。

  2011年发售的街铺,价格就高了许多。

  我们不妨看看当时一家媒体的报道,时间是2011年的8月2日:

  近日,深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后29间商铺,均价17万-20万元/平方米,其中位于端头转角处的铺王单位价格高达48万元/平方米,刷新湾区商铺价格记录。

  此次推出的商铺,主力面积65-110平方米……位于中心路与支六路交会处,位于曦湾华府楼下,与三湘海尚楼下的深圳湾1街隔支六路相望,1:3的开间进深比,净高6米,70年产权。该项目相关负责人介绍,目前区域内租金最高为每月1300元/平方米,中心路上某银行的租金为每月1000元/平方米。

一线城市+黄金地段,6年亏损60%!炒房客是如何被“坑杀”的
  空置的街铺。

  “Q房地产频道”近日调研了这些商铺,他们给出的主要信息是:

  1、这个区域的街铺空置严重,其中三湘海尚北侧沿东滨路的商铺空置率达到了90%;文章甚至使用了“200米商街,只见一人一狗”的摘要。

  2、现在深圳湾区域的豪宅商铺,既难卖也不好租。周边主做住宅的各家中介,轻易都不会碰商铺的买卖或者租赁生意。业主想要出租自己的商铺,主要靠自己去门口贴电话。

  3、与2009-2012年间动辄30-40多万元/平米的售价相比,现在一些业主的放盘价要低得多,一些网站上甚至有10万元/平米左右的超低价商铺叫卖。

  4、当年传说中每平米1000元的租金根本没有实现过,部分业主不得不最终接受低至100月左右的超低租金,且租期可能长达5年。一些位置、户型优良的商铺,租金水平也不过每平米200-300元。

  5、这些商铺在发售时,就被认为“价格虚高“,部分银行甚至对这些区域的商铺交易停止放贷,或者至少收紧贷款条件:贷款只贷三成,利率上浮至基准1.3倍。估计现在购买这些商铺,很难拿到贷款。

  我试着在网上搜索这两个小区街铺的出租、出售报价,的确很难找到相关信息。

上图是搜到的少量的出租信息之一。可以看到,这个150平方米的餐饮铺,月租金只有1万元,平均每平米每月租金只有可怜的66.6元。
  上图是搜到的少量的出租信息之一。可以看到,这个150平方米的餐饮铺,月租金只有1万元,平均每平米每月租金只有可怜的66.6元。

上图是三湘海尚小区住宅的出租价格,每平米每月达到了150元以上。
  上图是三湘海尚小区住宅的出租价格,每平米每月达到了150元以上。

  我们可以算一下。假如有一位投资者在2011年的时候,以每平米20万元,购买了一间100平米的商铺。总价是2000万元,贷款比例是30%(首付70%),当时的贷款基准利率是7.05%,上浮30%。贷款时间为10年。

  我们可以计算出,这位投资者的首付是:1400万元,月供是11.48万元。

  即便是经历了几次降息,但上浮比例不会改变。那么到今天,他的月供仍然需要10.16万元。

  由于绝大部分商铺空置,他不仅没有任何租金收入,还需要每月支付管理费。如果能以每平米150元的价格出租,则每月收入也不过1.5万元而已,相比月供差了很远。

  如果他希望把这个商铺甩卖,以现在的市场情况估计每平米10万元都很难找到接盘侠。即便找到,也只能卖1000万元。而他的总资金成本,超过了2200万元(包括首付和已经支付的月供、管理费等)。

  如果算上货币贬值因素,他6年的投资亏损肯定超过了60%!

  如果他2011年的时候,不是购买2000万元的商铺,而是买了商铺上面的住宅,可以购买至少400平米,现在二手房的市值大约在4500万到5000万元之间。

一线城市+黄金地段,6年亏损60%!炒房客是如何被“坑杀”的
  总结:

  上述街铺位于中国一线城市的核心区,投资者持有时间长达6年,为什么会出现超过60%的惨烈亏损?我认为以下几个原因是最关键的:

  第一,依附于豪宅的街铺、社区铺,往往是投资陷阱。

  豪宅人口密度小,不足以支持面积庞大的街铺。而深圳后海地区又是豪宅片区,周围都是大户型、高单价的豪宅,投资客比例偏高、房屋空置率偏高,所以很难聚拢人气。

  另外,当时这些街铺定价采取了豪宅房价(住宅)4倍以上的定价法,这个定价法在“电商尚未普及时代的普通住宅”有效,用在“电商时代的豪宅”就太离谱了。

  第二,“电商+综合体”的时代,街铺价值被全面瓦解。

  电商的普及,让非体验式的“提袋消费”(比如服装、鞋帽等)全面转向网上;剩下的“体验式消费”(餐饮、电影、滑冰、培训等),则都被装入了综合体。

  相对于街铺,综合体有更好的停车条件,有空调、可避雨,安全舒适性都更好。在上述街铺旁边就有“太古城”,稍远点的地方还有“海上世界”和“海岸城”,近年来又冒出了“来福士”。

  这些街铺基本上没有翻身的机会了,大部分只能空置下去,或者以非常低的价格出租。

  第三,中国几乎所有的城市,商业营业用房都是显著过剩的,写字楼也是普遍过剩的。

  几乎所有的城市管理者,都更喜欢豪华写字楼、综合体、酒店式公寓,因为这些建筑不仅外表光鲜,还可能带来持续、丰厚的税收,是GDP的象征。所以,土地供应、城市规划往往会向这类房屋倾斜,最终造成过剩。即便是北上深,情况也是一样的。

  所以,当我们说看好大城市楼市的时候,一般指的是住宅。其次是有居住功能的商务公寓,写字楼就比较差了,风险最大的是综合体和各类街铺、社区铺。

  深圳这个残酷的案例告诉我们,即便是在住宅价格高企、且不断翻番的深圳的黄金地带,商铺也一样可以坑杀你。让你欲哭无泪,让你血本无归,让你“一铺养三代”的梦想,变成“三代养一铺”残酷现实。

    文章来源:微信公众号天天说钱

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