透过房企半年报大数据,窥见未来楼市走向

近日，各大房企半年报逐步出炉，谁将成为新老大？

据中原地产研究中心的统计数据显示，截止至8月21日，已有超30家房企公布了2019年半年报。其中25家房企，合计营业收入为3619.39亿元，同比2018年同期上涨了25.9%。合计净利润达到了340.1亿元，净利润率为9.4%。回顾上半年，在一系列的政策利好之下，楼市重新“火”了一把。

但这个中报数据是否能反应前半年的市场情况？

这倒未必。据了解，由于市面上实行的预售制度，房企将销售额确认为收入的时间大概为2年，也就是说，上半年的营业收入和净利润，实际上反应的可能是前两年的市场情况。而对应的时间，恰好在调控年2017年。2019房企半年报，有什么值得关注之处呢？我们一同来看。

2019年部分房企半年报数据

△ 统计来源：各大房企年中报

房企获利能力下降？

表面数据上平平无奇的华润置地，实际上却是各大房企中的高收入者。上表可见，华润上半年的营业收入458.5亿元，而净利润达到了127.3亿元。

据了解，报告期内，华润置地的综合毛利率比为38.2%，与上年同期的48.1%相比下滑10%，比前年同期微涨了3.2%。也就是说，尽管今年华润拥有如此高的毛利率比，但盈利能力相比去年同期而言，还是降了不少。而这不仅仅是华润，多个房企均出现利润率的下降的情况，开发商获利能力大大下降。

△去年同期各房企毛利率情况这个38.2%的毛利率是什么概念呢？简单地说，即100块钱的收入，就有38.2元为毛利。而大房企诸如富力、碧桂园、万科，今年中报中显示的毛利润率分别为37%、27.2%、36.2%，均次于华润。

毛利润率高意味着什么？

企业投入同样的金额情况下，毛利润率越高，赚钱也越多，其控制的成本自然也越低。而成本，则是从建筑材料、拿地成本、开发等多方面进行控制。在政策调控力度大的情况下，开发商拿地、购建筑材料等情况均有可能增加成本。

房企盈利增速放缓？

各大房企中，如果说谁的进步最大？那就不得不提奥园和越秀了。从上述表格可见，奥园在营收和净利润方面，同比增幅均排在前卫，其中营收同比增加73%，净利润达到了90%。越秀半年的营收增幅更是达到了114.40%，净利润增幅90.20%。

△中国奥园2019年上半年主要财务指标

如此亮眼的财务指标，远高于行业内的整体水平。而据了解，受到2016年和2017年房产热销的影响，在2018年上半年，八成的房企利润上涨，甚至曾出现过多家房企净利润涨幅高达200%的情况；过后，大多数房企增速放缓。

如此情况下，一方面，奥园和越秀依然能保持73%和114.40%的增速，综合实力可谓十分强劲；另一方面，增速放缓，也进一步说明了房企受到前两年的调控冲击，以及市场降温的影响。

目前，已经公布业绩报告的房企中，大部分的营业收入和净利润仍然是上涨态势，其中时代中国、碧桂园、融创等在上半年的营收增幅较快，同比增速均超50%；而保利、越秀、时代等，净利润增速在50%以上。但同时也可以发现，甚至有房企的增速为个位数，例如，富力营业收入同比仅增加了2.8%。

销售额业绩下滑？

根据此前CREIS中指数据在各地的销售监测数据，2019年上半年，品牌房企销售业绩排在前三名的分别为万科、碧桂园和中国恒大，其权益销售额均在2700亿元以上。

但我们从营业收入来看，却是这样一个数据，万科1393.2亿元，碧桂园2020.1亿元，绿地控股2016亿元。在销售业绩上排首位的万科，其在半年报中的营业收入，被碧桂园和绿地控股远甩几条街。而恒大，尚未对外公布2019年中报。房企一哥将花落谁手？未能下定论。

△半年营业收入和销售业绩对比值得一提的是，上半年房企销售额的增长疲软与营收、净利润的增长，实际上形成了巨大的鲜明对比。据了解， 2018年上半年碧桂园销售额破4000亿元，前三甲均破3000亿元，而今年却无一个房企能突破去年的三甲业绩。

在销售目标方面，2019年公布销售目标的39家房地产企业中，目标增长率均值仅为19.2%，与2018年相比，降低24.8个百分点。尽管年中数据光鲜亮丽，但依旧难以遮挡房企销售目标下降、销售业绩下滑等暗淡画面。

如何“活下去”？

如此情况，不禁让小编想起了去年万科高喊“活下去”！作为千亿房企领头羊，万科从先前的“拐点论”“白银时代”，到现在的“活下去”，频频爆出金言金句，实际上给全行业敲响了警钟，提升行业的危机感。

毕竟，万科忧患意识如此强烈，业内的“缺粮少油”中小房企更应该听出话外之音：在房住不炒的大环境下，调控不断升级，房企生存之道越来越艰难，是时候准备过冬了。也正因此，不少中小型企业面临着洗牌，多个行业或调整薪酬或裁员。地产的几大龙头企业，也在不断调整着战略：恒大造车、碧桂园造机器人、富力也造车......

在地产圈内，更是有专家曾爆料，“继媒体曝出广州F字头千亿房企宣布今年不再拿地的消息后，又收到确切消息，总部在广州的HJ字头的大房企也宣布暂停拿地。另有消息，总部在广州的千亿Y字头房企计划三季度开始，集团下属项目全线降价销售。

看来楼市腥风血雨再起。”而在近期，擅长营销的开发商，甚至开启了大规模的降价促销行为，祈福从4字头降到3字头，恒大打响全国促销第一枪......种种迹象表现着：楼市爆发式增长不再，“稳”逐渐占据上风。

小编认为，从爆发式的增长到现在的平静，房企从高速发展到稳定发展，市场也在逐渐走向成熟，相信未来的楼市仍有一段平稳过渡期。

来源：搜狐焦点广州站