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炒楼有风险!蜘蛛侠爬过的这座大楼,被中东土豪2折甩卖

2019-05-31 10:00:37  责任编辑:  出处:每日经济新闻

  每经编辑 王嘉琦

  坐落在纽约曼哈顿黄金地段,高320米,曾是世界第一高楼。在建筑师、工程师、历史学家心中,它是纽约最具代表性的建筑。

  从1930年完工至今,这栋摩天大楼出现在无数部美国大片中,在《金刚》、《蜘蛛侠》、《世界末日》、《独立日》中,都能看见它的身影。在流行歌曲中,人们唱到它,在摄影作品中,人们观赏它。它也是纽约的文化象征……

  这样一座摩天大楼,你觉得该值多少钱?

  2008年,阿布扎比财团花了8亿美元买下它。可11年之后的今天,“中东土豪”出手的价格却只有1.5亿美元,相当于打了2折。

  这座著名的摩天大楼就是克莱斯勒大厦。

  近90年历史的纽约地标被2折“甩卖”

  上世纪20年代中期,纽约超越伦敦,成为世界最大的城市。随着经济飞速发展,房地产投资旺盛,纽约掀起了一股摩天大楼热潮。当时,一位开发商想盖一栋世界第一高楼,可设计好之后,却发现自己没有足够的资本将它建造出来,于是,将项目卖给了克莱斯勒汽车公司。

  自从1928年9月19日动工以来,克莱斯勒大厦以平均每周建4层楼的速度的爬升,最终于1930年5月28日竣工,加上尖顶后的高度超过了川普大楼(40 Wall Street)成为世界最高建筑,但仅仅11个月之后,就被帝国大厦超过了。

  随后的几十年,克莱斯勒大厦一直是克莱斯勒公司的总部,并且经过多次修缮。

  从上世纪50年代开始,克莱斯勒大厦几次易手。最近20年的易手包括:

  1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

  2001年,美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

  2008年,阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会(Abu Dhabi Investment Council)收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份,合计90%。

  今年1月9日,《华尔街日报》报道称,克莱斯勒大厦正式挂牌出售。

  3个月之后,阿布扎比财团就找到了买主。3月8日,纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称,阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份,另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

  3月9日,路透社消称,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份,以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人,只有1.5亿美元。

  华尔街日报预计,阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修,阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。

  地价一路飙升 房子出租困难

  为什么在寸土寸金的曼哈顿,这样一栋标志性建筑的价值不仅不增长,反而贬值幅度如此之大?

  事实上,阿布扎比投资委员会不计成本地甩卖大厦,正是因为克莱斯勒大厦不仅不赚钱,还是一个巨大的负担。

  克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学,每年,克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ,这块土地的租金大幅上涨,从2018年的775万美元涨到了3250万美元;到2028年,还将增涨到4100万美元。

  但另一方面,克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前,大厦里的租户包括创意艺术机构(Creative Arts Agency)、办公空间(Spaces)、以及律师事务所Moses & Singer等,租金是50~60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算,一年能收6000万美元到7000万美元房租。

  不过,这样算账,还是太乐观了。因为,克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。

  据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示,2018年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为19%,远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平;而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。

  地价不断上涨,办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史,它们一方面受到电子商务的冲击,另一方面,曼哈顿上西区新楼林立,吸引走了不少大企业。

  不过,CNBC分析称,历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如,谷歌、脸书等互联网企业,也都将办公室安排在百年历史的建筑中。

  每日经济新闻综合华尔街日报、The Real Deal路透社、CNBC等

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